Appel à contribution
Les secteurs du bâtiment et de l’immobilier ainsi que l’ensemble de leurs acteurs sont au cœur de mutations fondamentales en matière de développement durable et d’enjeux environnementaux.
L’immobilier est entendu, selon le Groupe ESPI, comme l’ensemble du patrimoine construit ou à construire, tant d’un point de vue architectural qu’urbanistique. « Il est à considérer depuis l’échelle du bâtiment, des unités urbaines (le pâté de maisons, le quartier), jusqu’à la ville » (Maleyre et al., 2019) voire au fonctionnement métropolitain dans son ensemble.
L’immobilier durable se présente, quant à lui, comme une approche intégrée et inclusive de l’immobilier articulant les problématiques techniques, sociales, environnementales, économiques et de gouvernance (Kaklauskas et al., 2015 ; Kauko, 2016 ; Wilkinson et al., 2018 ; Walker et al., 2019). D’un marché de niche, il est devenu une tendance de fond des pratiques immobilières actuelles (Walker & Goubran, 2020) qui valorise la responsabilité sociale et environnementale des entreprises (Miller & Pogue, 2018).
L’objectif de ce colloque international est donc d’interroger la notion d’immobilier durable par son appropriation, ses enjeux et ses acteurs, mais également de montrer les opportunités qu’il crée ou les freins qu’il rencontre, en s’appuyant sur des pratiques et usages propres à différentes régions ou pays. Tous les paramètres doivent être interrogés, qu’il s’agisse de la « localisation et la conception d’un site, [des] ressources et matériaux utilisés, [de] la prise en compte de la santé, du confort et du bien-être des occupants, [de] la capacité d’adaptation [des projets immobiliers] aux écosystèmes... [ou de leur] soutenabilité économique » (Maleyre et al., 2019).
La transition du secteur immobilier vers le développement durable est multifactorielle. La résilience des projets face à des contextes multidimensionnels adverses (occurrence d’aléas naturels, récurrence de phénomènes climatiques extrêmes, crise écologique et sanitaire, etc.) est fondamentale dans une perspective de durabilité car, effectivement, cette dernière ne peut s’exprimer que si « l’objet » dont on espère la durabilité est résilient. Ainsi, l’atténuation des impacts du bâtiment sur la biodiversité et la consommation de ressources naturelles, ou la prise en compte des effets du changement climatique dans les modes de construction sont des thèmes centraux de la durabilité. Cependant, parler d’une production immobilière durable pose aussi la question de la soutenabilité des sources d’énergie, tout comme celle des filières d’approvisionnement en matières premières dans un contexte géopolitique incertain, avec une forte internationalisation des circulations financières du secteur (Barkham & Holberton, 2017 ; Büdenbender & Golubchikov, 2017).
Les initiatives des acteurs des territoires et des entreprises pour faire face à l’évolution des pratiques et des profils d’usagers constituent un autre objet d’étude à part entière, avec notamment la flexibilité croissante voire la réversibilité des espaces, assortie de nouveaux comportements résidentiels et professionnels (Bienert, 2013). Ces innovations d’usages et de formes, pour autant, ne doivent pas non plus réduire l’accessibilité aux marchés immobiliers. L’enjeu social de la durabilité est ainsi à questionner à travers plusieurs dimensions comme la gouvernance, la participation citoyenne et la qualité de vie, l’innovation ou encore la question de la donnée et des communs de connaissances (Dechamp & Pélissier, 2019).
Ce colloque est, enfin, l’occasion d’une analyse comparée des mutations de l’immobilier et du bâtiment sous l’influence du développement durable dans différents pays du monde, que ce soit par des études de cas documentées ou des retours d’expérience.
Les quatre axes qui suivent, conçus comme des appuis à la réflexion, ont vocation à croiser des contributions disciplinaires diverses, émanant en particulier d’économistes, de juristes, de gestionnaires, d’urbanistes, de géographes et de sociologues ou d’architectes. Les propositions attendues peuvent être d’ordre théorique ou empirique et s’appuyer sur des approches comparatives à différentes échelles.
Axe 1
Interroger la notion d’immobilier durable
La durabilité de l’immobilier est directement associée à la pérennité de la société résidente et habitante qu’elle doit assurer. Ce premier axe pose une réflexion englobante sur le concept d’immobilier durable, sur son émergence (Goubran et al., 2019) et sur son acception, souvent réduite à la seule entrée énergétique et matérielle (Warren-Myers, 2012) ou au verdissement des projets (Nappi-Choulet & Labussière, 2015 ; Angelo, 2019).
Pourtant, la durabilité interroge aussi, fondamentalement, la notion de propriété en tant que droit international et national ainsi que fait social complexe (Evans, 2008 ; Rogers, 2016). Les enjeux de durabilité imposent de réfléchir aux évolutions nécessaires en matière d’accessibilité et d’usage du foncier (Meehan, 2014 ; Boisnier, 2015). La lutte contre l’artificialisation des sols est une autre facette de l’immobilier durable, capable de faire cohabiter la production du bâti avec le maintien de terres agricoles et naturelles (SfEP, 2016 ; Fosse et al., 2019 ; Bueno-Suárez & Coq-Huelva, 2020).
De manière transversale, c’est l’innovation sous toutes ses formes (sociale, managériale, ouverte, technologique, verte, etc.) qui s’exprime dans le développement de l’immobilier durable, tout en interrogeant souvent les risques de contradiction entre objectifs écologiques et sociaux (Haase et al., 2017 ; Du & Zhang, 2020).
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Que représente l’immobilier durable et comment a-t-il émergé ?
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Quelles relations entre vulnérabilité, durabilité et résilience ?
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Quelles innovations sont inhérentes à la notion d’immobilier durable, notamment en matière de réforme de la propriété et de l’accès au foncier ?
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Quelles dimensions sociétales sont associées à la durabilité de l’immobilier ?
Axe 2
Une économie immobilière verte et solidaire,
réalité ou utopie ?
Les mutations économiques et financières provoquées par l’émergence et le renforcement de l’immobilier durable au niveau mondial sont considérables (Sutter, 2009). L’essor de la finance verte et solidaire s’étend désormais aux investissements dans le secteur immobilier (Geiger et al., 2016 ; Wright, 2017 ; Usai, 2018). Dans les modèles économiques de la construction, le développement de l’économie circulaire, des coûts carbone et de la notion de cycle de vie du bâti induit peu à peu, pour les entreprises du secteur, de nouvelles manières de construire, de gérer et de déconstruire (Ploeger et al., 2019 ; Peirani & Cochard, 2021). Dès lors, les prix des biens commencent à intégrer la valeur environnementale des bâtiments (Aroul & Rodriguez, 2017 ; Mironiuc et al., 2021).
De ce fait, les réflexions touchant aux choix d’investissement, au mode de financement comme à l’économie de l’usage et de la fonctionnalité du bâti imposent au secteur immobilier de confronter les théories à des pratiques diverses. Cependant, ces analyses économiques doivent aussi poser la question de son coût d’entrée pour les ménages (Boyack, 2018). Des retours d’expérience permettant d’interroger les modalités financières de l’accès à des bâtiments environnementalement performants sont ainsi également nécessaires.
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Comment se matérialise l’économie immobilière durable, et quelles sont les modalités de financement qui permettent de contribuer à son développement ?
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La « valeur verte » des bâtiments est-elle significative ? Va-t-elle au-delà de la seule efficacité énergétique ?
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Dans quelle mesure l’économie circulaire est-elle intégrée aux projets immobiliers durables ?
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Quels outils financiers peuvent soutenir l’accès à des bâtiments environnementalement performants ?
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Quelles sont les conditions économiques de maintien du caractère durable d’un projet immobilier lors de son exploitation ?
Axe 3
Gouvernance et acteurs de l’immobilier durable
L’immobilier durable implique un équilibre entre les dimensions économiques, environnementales et sociales. Les acteurs publics, privés, les associations et les modes de gouvernance utilisés pour maintenir cet équilibre sont les pierres angulaires de cet axe, notamment dans une perspective internationale voire géopolitique. Les freins systémiques sont cependant encore nombreux (Wilkinson & Reed, 2007 ; Galuppo & Tu, 2010 ; Turner, 2017 ; Christensen et al., 2021) : en effet, les parties prenantes engagées dans la gouvernance d’un projet sont hétérogènes, et chacun endosse un rôle inhérent à sa fonction ou à une légitimité recherchée.
La dimension incitative ou normative des politiques publiques doit ainsi être questionnée (Christensen & Gabe, 2019), tout comme l’effet des partenariats public-privé (Koppenjan & Enserink, 2009 ; Taburet, 2012). Enfin, face au risque d’approches trop techniciennes de la durabilité (Milanesi & Teresi, 2016), l’importance de la participation citoyenne dans la conception même d’un projet immobilier durable (Itcaina & Richez-Battesti, 2017 ; Smits, 2020 ; Fragny & Zadra-Veil, 2022) est aussi à souligner, à la fois comme méthode et comme obligation, de la concertation obligatoire à la co-construction.
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En quoi l’immobilier durable induit-il un nouveau mode de gouvernance ?
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Quels en sont les principaux et/ou les nouveaux acteurs ?
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Sous quelles formes la participation citoyenne s’inscrit-elle dans les projets immobiliers durables ?
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Quelles sont les stratégies des pouvoirs publics locaux face à l’enjeu de durabilité du bâti ?
Axe 4
Immobilier et environnement à l’échelle de la ville, du quartier et du bâtiment
La prise en compte de la protection de l’environnement, de la conception à l’usage des bâtiments, en passant par la construction, est un élément clé de la transformation du secteur. L’écoconception (Brodhag, 2014), les matériaux biosourcés, la végétalisation ou le verdissement des constructions se multiplient, qu’il s’agisse de construction neuve ou de rénovation. L’attention portée à la récupération des friches (Rey & Lufkin, 2015 ; Arab & Miot, 2020) et à la requalification du bâti ancien (Lai & Lorne, 2019 ; Liu et al., 2020) en est une autre conséquence directe.
À une autre échelle, la ville durable représente un concept à part entière mais aussi un objectif des politiques publiques environnementales, des politiques territoriales, urbaines et régionales (Theys, 2002 ; Ingallina, 2018). La ville résiliente (Toubin et al., 2012 ; Thomas & Da Cunha, 2017), qui sait s’adapter aux besoins de ses habitants en matière de température, de transports, de qualité de l’air, d’alimentation, est devenue une figure incontournable des réflexions sur l’immobilier durable face aux impératifs de santé (Pike, 2020) et de changement climatique (Krozinsky, 2018 ; Msomi & Olarewaju, 2021). En outre, d’un point de vue juridique, les évolutions récentes du droit de l’urbanisme influent fortement sur la ville durable (Auby, 2016 ; Schellenberger, 2014) et sur le contrôle de l’étalement urbain (Ehrlich et al., 2014).
Entre le bâtiment et la ville, la réflexion sur la durabilité interroge aussi l’échelon intermédiaire du quartier et de son fonctionnement spécifique par la recherche de nouvelles proximités (Moreno et al., 2021) et de cycles courts (Barles, 2010). L’émergence de nouvelles formes d’habitation comme l’habitat groupé, ou habitat partagé, est particulièrement manifeste ces dernières années. On parle également d’immobilier hybride, de mixité fonctionnelle où sont regroupés au sein d’un même bâtiment plusieurs usages (habitation, bureaux, services, coworking, etc.).
Toutes ces initiatives sont caractéristiques des mutations qui traversent l’immobilier durable, même si l’enjeu social d’un « habitat durable » reste un point de débat (Boissonade et al., 2016) et si la tension entre densification et végétalisation de la ville reste également forte.
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Quels enjeux sont propres à chaque échelle d’analyse de l’immobilier durable ?
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Quels facteurs et contextes territoriaux peuvent faciliter ou contraindre l’immobilier durable ?
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Qu’est-ce qu’un bâtiment durable, tant dans sa conception que ses usages ?
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En quoi les acteurs de l’immobilier peuvent-ils contribuer à un fonctionnement territorial durable ?